اگر مستأجر مطابق قرارداد اجاره، اجاره‌بها را در موعد مقرر پرداخت نکند، موجر می‌تواند با توجه به شرایط قرارداد و مقررات قانونی برای مطالبه اجاره‌های معوق و در صورت وجود شرایط لازم، تخلیه ملک اقدام کند. با این حال، تخلیه مستأجر یک اقدام قانونی است و صاحبخانه نمی‌تواند صرفاً به دلیل پرداخت نشدن اجاره، شخصاً اقدام به بیرون کردن مستأجر، تعویض قفل یا خارج کردن وسایل او از ملک کند. برای تخلیه قانونی باید مسیر مقرر در قانون طی شود.
در قراردادهای اجاره، معمولاً مبلغ اجاره و زمان پرداخت آن مشخص می‌شود. زمانی که مستأجر در موعد تعیین‌شده اجاره‌بها را پرداخت نمی‌کند، این موضوع می‌تواند برای موجر حق مطالبه ایجاد کند. در چنین شرایطی بهتر است صاحبخانه ابتدا قرارداد اجاره را به دقت بررسی کند تا مشخص شود درباره موعد پرداخت اجاره، ضمانت اجرای عدم پرداخت، حق فسخ یا شرایط تخلیه چه توافقی میان طرفین انجام شده است.
نکته مهم این است که صرف ادعای موجر درباره عدم پرداخت اجاره کافی نیست و وضعیت قرارداد و مدارک پرداخت باید بررسی شود. ممکن است مستأجر مدعی باشد که اجاره را پرداخت کرده یا مبلغی از بدهی را تسویه کرده است. بنابراین رسیدهای بانکی، فیش‌های واریز، پیام‌ها، توافقات کتبی و سایر مدارک مالی می‌توانند در مشخص شدن وضعیت بدهی اهمیت داشته باشند.
اگر اجاره‌بها پرداخت نشده باشد، موجر می‌تواند برای مطالبه مبلغ اجاره‌های معوق اقدام کند. مطالبه اجاره‌بها با تخلیه ملک دو موضوع مرتبط اما متفاوت هستند. ممکن است صاحبخانه در یک اقدام، تخلیه ملک را پیگیری کند و در موضوع دیگری، اجاره‌های پرداخت‌نشده را مطالبه نماید. اینکه این اقدامات چگونه و در چه مرجعی انجام شوند، به نوع قرارداد و شرایط حقوقی پرونده بستگی دارد.
یکی از عوامل مهم در تعیین مسیر تخلیه، نوع قرارداد اجاره و شرایط آن است. قراردادهای اجاره‌ای که شرایط قانونی لازم را دارند، می‌توانند در روند تخلیه مورد استناد قرار بگیرند. همچنین تاریخ قرارداد، مدت اجاره، پایان مدت قرارداد، نحوه تنظیم سند اجاره، وجود شاهد یا امضای طرفین و شرایط درج‌شده در قرارداد می‌تواند در روند رسیدگی اهمیت داشته باشد.
اگر مدت اجاره به پایان رسیده باشد، موضوع تخلیه می‌تواند با شرایط متفاوتی نسبت به حالتی که مدت قرارداد هنوز ادامه دارد بررسی شود. در مقابل، اگر قرارداد همچنان معتبر باشد اما مستأجر اجاره‌بها را پرداخت نکرده باشد، باید شرایط قانونی مربوط به عدم پرداخت اجاره و آثار آن بررسی شود. به همین دلیل نمی‌توان برای تمام پرونده‌های تخلیه یک روش یکسان تعیین کرد.
صاحبخانه نباید بدون مجوز قانونی وارد ملک شود یا وسایل مستأجر را بیرون بگذارد. حتی اگر مستأجر مدت زیادی اجاره پرداخت نکرده باشد، اقدام شخصی می‌تواند برای موجر نیز مشکلات حقوقی ایجاد کند. مسیر قانونی این است که موجر با ارائه مدارک مربوط به مالکیت یا حق قانونی خود و قرارداد اجاره، موضوع را از طریق مرجع صالح پیگیری کند.
مدارک موجود در پرونده نقش مهمی دارند. قرارداد اجاره، سند مالکیت یا مدارکی که رابطه موجر و مستأجر را نشان می‌دهد، مدارک مربوط به عدم پرداخت اجاره و سوابق پرداخت‌های قبلی از جمله اسنادی هستند که بسته به پرونده می‌توانند مورد نیاز باشند. اگر قرارداد به صورت کتبی تنظیم شده باشد، ارائه نسخه قرارداد اهمیت زیادی دارد؛ زیرا بسیاری از مسائل مربوط به اجاره و تخلیه از مفاد همان قرارداد مشخص می‌شود.
در صورتی که مستأجر پس از پایان قرارداد همچنان ملک را در اختیار داشته باشد، موضوع تصرف و ادامه استفاده از ملک نیز باید از نظر حقوقی بررسی شود. اگر موجر رضایت به ادامه تصرف نداشته باشد، می‌تواند مطابق مقررات مربوط برای تخلیه اقدام کند. همچنین اگر مستأجر پس از پایان قرارداد همچنان در ملک باقی بماند، موضوع اجرت‌المثل ایام تصرف نیز ممکن است مطرح شود و باید با توجه به شرایط پرونده بررسی شود.
موضوع ودیعه یا مبلغی که مستأجر هنگام شروع قرارداد به موجر پرداخت کرده نیز در بسیاری از پرونده‌های تخلیه اهمیت دارد. در قراردادهای اجاره ممکن است مبلغی تحت عنوان ودیعه یا قرض‌الحسنه در اختیار موجر قرار گرفته باشد. نحوه تسویه این مبلغ با بدهی‌های مستأجر، شرایط استرداد آن و ارتباط آن با تخلیه ملک باید مطابق قرارداد و مقررات قانونی بررسی شود.
در عمل، یکی از موارد مهم این است که موجر قبل از اقدام برای تخلیه، وضعیت مالی میان طرفین را دقیق مشخص کند. ممکن است مستأجر چند ماه اجاره پرداخت نکرده باشد اما مبلغی نیز به عنوان ودیعه نزد موجر داشته باشد. در چنین شرایطی، محاسبه دقیق بدهی و بررسی تعهدات متقابل طرفین اهمیت دارد و بهتر است میزان مطالبات بر اساس اسناد و قرارداد مشخص شود.
اگر مستأجر ادعا کند که اجاره‌بها را به حساب موجر واریز کرده اما موجر آن را دریافت نکرده است، مدارک بانکی می‌توانند در بررسی موضوع اهمیت داشته باشند. همچنین اگر پرداخت اجاره به صورت نقدی انجام شده باشد، رسید یا مدرک مربوط به پرداخت می‌تواند اهمیت پیدا کند. بنابراین در پرونده‌های اجاره، مستندسازی پرداخت‌ها برای هر دو طرف اهمیت زیادی دارد.
در برخی قراردادها نیز ممکن است شرطی درباره عدم پرداخت اجاره و حق