اگر فروشنده پس از انجام معامله و دریافت تمام یا بخشی از مبلغ قرارداد برای انتقال سند رسمی در دفترخانه حاضر نشود، خریدار میتواند با توجه به مفاد قرارداد و شرایط معامله، برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی اقدام کند. در بسیاری از معاملات ملکی، فروشنده متعهد میشود در تاریخ مشخصی در دفترخانه حاضر شود و سند رسمی ملک را به نام خریدار منتقل کند. اگر فروشنده بدون دلیل موجه از انجام این تعهد خودداری کند، خریدار میتواند از طریق مراجع قضایی الزام او به تنظیم سند رسمی را درخواست کند.
برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، وجود قرارداد یا مبایعهنامه معتبر اهمیت زیادی دارد. خریدار باید بتواند وقوع معامله و تعهد فروشنده به انتقال رسمی ملک را اثبات کند. مبایعهنامه، رسیدهای پرداخت، مدارک مربوط به ملک و سایر اسناد مرتبط میتوانند برای اثبات ادعا مورد استفاده قرار گیرند. در صورتی که قرارداد در بنگاه معاملات ملکی تنظیم شده باشد، نسخه قرارداد و کد رهگیری نیز میتواند در روند رسیدگی مورد استفاده قرار گیرد.
اگر در مبایعهنامه تاریخ مشخصی برای حضور در دفترخانه تعیین شده باشد، خریدار بهتر است در همان تاریخ در دفترخانه حاضر شود و در صورت عدم حضور فروشنده، گواهی عدم حضور دریافت کند. این گواهی میتواند نشان دهد که خریدار برای انجام تعهد خود آماده بوده اما فروشنده در موعد مقرر برای انتقال سند حاضر نشده است. البته نبود گواهی عدم حضور لزوماً به معنای از بین رفتن حق خریدار برای طرح دعوا نیست و شرایط قرارداد و سایر مدارک نیز مورد بررسی قرار میگیرد.
در صورتی که فروشنده برای انتقال سند رسمی همکاری نکند، خریدار میتواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند. دادگاه پس از بررسی قرارداد، مدارک مالکیت و سایر شرایط قانونی، در صورت احراز حق خریدار، میتواند فروشنده را به انجام تشریفات انتقال سند ملزم کند. اگر ملک دارای موانعی مانند بازداشت، رهن یا مشکلات ثبتی باشد، ابتدا باید وضعیت این موانع نیز مشخص شود و در برخی موارد ممکن است فروشنده ملزم به رفع آنها شود.
یکی از نکات مهم در این نوع پروندهها، آماده بودن خریدار برای انجام تعهدات خود است. برای مثال، اگر طبق قرارداد بخشی از مبلغ معامله باید هنگام انتقال سند پرداخت شود، خریدار باید آمادگی پرداخت آن مبلغ را داشته باشد. همچنین ممکن است پرداخت مالیات، عوارض شهرداری، بدهیهای مربوط به ملک و هزینههای دفترخانه بر اساس قرارداد میان طرفین تقسیم شده باشد که تعیین تکلیف آنها برای انتقال سند اهمیت دارد.
اگر فروشنده مالک رسمی ملک نباشد یا ملک دارای مشکلات ثبتی باشد، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ممکن است با شرایط متفاوتی مواجه شود. به همین دلیل، قبل از طرح دعوا باید وضعیت ثبتی ملک، مالک رسمی، مفاد مبایعهنامه و تعهدات طرفین بررسی شود.
در نتیجه، اگر فروشنده برای انتقال سند حاضر نشود، خریدار میتواند با استناد به قرارداد و مدارک موجود، برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی اقدام کند. در صورتی که فروشنده علاوه بر عدم حضور در دفترخانه، از انجام سایر تعهدات قراردادی نیز خودداری کرده باشد، بسته به شرایط قرارداد ممکن است امکان مطالبه خسارت یا وجه التزام نیز وجود داشته باشد. بنابراین بررسی دقیق مبایعهنامه و تعهدات درجشده در آن، پیش از اقدام قانونی اهمیت زیادی دارد.